Изменение территориальной зоны (ПЗЗ)
Откроем доступ к новым видам использования участка
Территориальная зона — это не просто строчка в документах. Это «судьба» вашего земельного участка, прописанная в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Именно она диктует, можно ли построить торговый центр, многоквартирный дом или гостиницу на вашем участке. Если ваши амбиции упираются в рамки зонирования, единственное решение — инициировать изменение самой территориальной зоны.
Чем изменение территориальной зоны отличается от изменения ВРИ?
Чем изменение территориальной зоны отличается от изменения ВРИ?
- Изменение ВРИ —это смена «профессии», внутри «страны проживания» (территориальной зоны). Например, в зоне «жилой застройки» можно поменять ВРИ с ИЖС на «малоэтажную многоквартирную застройку.
- Изменение территориальной зоны — это смена «страны проживания». Мы переводим участок из «сельскохозяйственного использования «в «деловую застройку», что кардинально меняет его потенциал и стоимость.
Общий порядок действий
1 Подача ходатайства:
Заинтересованное лицо (собственник земельного участка, правообладатель или его представитель) подает ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение данного вопроса.
2 Приложение документов:
К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который может включать:
3 Рассмотрение ходатайства:
4 Внесение изменений в ЕГРН:
Перевод земель считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки не требуется.
Заинтересованное лицо (собственник земельного участка, правообладатель или его представитель) подает ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение данного вопроса.
2 Приложение документов:
К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который может включать:
- Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физических лиц).
- Выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юридических лиц/ИП).
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок.
- Согласие правообладателя земельного участка на перевод (за исключением случаев, когда правообладатель заключил соглашение об установлении сервитута).
- Документы, подтверждающие полномочия представителя (при обращении через представителя).
- Заключение государственной экологической экспертизы (если требуется по закону).
- Документы, подтверждающие отсутствие на участке полезных ископаемых или разрешение на застройку (при необходимости).
- Документы о наличии/отсутствии объектов культурного наследия.
- Документы об отсутствии обременений.
- Согласование деятельности с соответствующими органами (при необходимости).
- Документация, подтверждающая государственное или муниципальное значение объекта (в определенных случаях).
3 Рассмотрение ходатайства:
- Основания для отказа в рассмотрении:
- Обращение ненадлежащего лица.
- Несоответствие представленных документов требованиям законодательства.
- Сроки рассмотрения:
- 2-3 месяца
- Основания для отказа в переводе:
- Законодательные ограничения или запрет на перевод.
- Отрицательное заключение государственной экологической экспертизы.
- Несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории.
4 Внесение изменений в ЕГРН:
Перевод земель считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки не требуется.
Когда стоит обращаться?
Капитализация актива
Стоимость участка может вырасти в 5-10 раз после смены территориальной зоны.
Ликвидация правового барьера
Вы получаете законное основание для строительства того объекта, который принесет максимальный доход.
Повышение ликвидности
Участок с «сильной» территориальной зоной становится желанным объектом для крупных инвесторов и девелоперов.
Риски самостоятельного решения
Изменение ПЗЗ — это сложнейший административный процесс.
Типичные препятствия:
Типичные препятствия:
- Необходимость изменения ПЗЗ всего муниципального образования. Вы не можете поменять зону только своего участка, нужно инициировать внесение поправок в Правила землепользования и застройки всего муниципального образования.
- Проведение публичных слушаний. Вашей инициативе будут противостоять конкуренты, активные граждане и чиновники, не заинтересованные в изменениях. Без профессиональной защиты шансы практически равны нулю.
- Подготовка обосновывающих материалов. Требуется разработка объемного градостроительного обоснования, доказывающего, что изменение соответствует стратегии развития территории и не несет ущерба.
- Сложность согласований. Процесс требует взаимодействия с десятками структур.
Порядок оказания услуги
Мы берем на себя все этапы процедуры:
- Анализируем Генеральный план и ПЗЗ. Разрабатываем убедительное градостроительное и экономическое обоснование, доказывающее публичную пользу от изменений для муниципального образования.
- Организуем работу с независимыми экспертами для подготовки положительных заключений.
- Мы предоставляем ваши интересы на публичных слушаниях, нейтрализуя возражения и формируя позитивное общественное мнение. Проводим закрытые переговоры с ключевыми лицами, принимающими решения.
- Добиваемся положительного решения об изменении ПЗЗ.
Не рискуйте своим капиталом и временем!
Оставьте заявку и мы найдем для вашего участка самое выгодное и законное применение
Наша команда
Мы разбираемся не только в законах, но и в реальной стороне земельных проектов — от планирования до оформления собственности.
Ведем каждый проект совместно, что гарантирует глубокий анализ, двойную проверку решений и непрерывное сопровождение
Екатерина Мазур
Юрист, Кандидат юридических наук
Опыт работы с 2007 г.
Образование:
Российская правовая академия Минюста РФ.
Специализация:
12.00.02 «Конституционное право; муниципальное право».
Российская правовая академия Минюста РФ.
Специализация:
12.00.02 «Конституционное право; муниципальное право».
Лукач Юлия
Юрист, эксперт по земельным правоотношениями
Опыт работы более 20 лет.
Высшее юридическое образование.
Руководящий опыт в органах государственной власти.
Судебная практика и организация торгов.
Руководящий опыт в органах государственной власти.
Судебная практика и организация торгов.
Практика и реальные результаты
Познакомьтесь с примерами дел, в которых мы помогли клиентам добиться результата.